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漂洋过海而来,REITs会在中国乘风破浪吗?

07-29 资本市场

原标题:漂洋过海而来,REITs会在中国乘风破浪吗?

7月23日(周四)20:30,华尔街炎线(第12期)特邀屹联资本CEO兼创首相符伙人、前京东金融·东家海外CEO、前摩根大通副总裁Andy Zhong,中国REITs联盟秘书长、北京睿信投资管理有限公司董事长王刚,与Highline Park Capital管理相符伙人杨苹、美国科罗拉多州立大学金融与房地产系终身教授王天阳,针对不动产投资信托基金(REITs)在美国的发展以及在中国的新模式打开中美对话。以下是讲座精选实录。

【杨苹】最先请Andy先生为行家浅易介绍一下REITs是什么样的产品,在美国市场又是怎么分类的?

【Andy】美国REITs中文叫做房地产投资信托基金,首源于1960年,到今年也许有60年的历史。一般的说,就是成立一个公司,经历发走股权的手段往募资,募到资以后,一切资金必须投资到房地产有关的产业,这就是一个REITs。但是,由于美国当局会给REITs一些税收政策,以是成立REITs必要已足一些条件。最先,融来的钱必须75%以上投资于房地产有关产业;第二,公司利润75%的钱必须来自于租金、房地产抵押贷款利息和房地产出售等,不及拿这些钱往炒股;第三,公司利润起码90%以上的钱必须分给股东。这三个请求是比较硬性的,自然还有一些别的请求,它必须是一个实体,是一个集团公司(Corporation), Corporation在美国是有双重税收的,但你倘若达到REITs的条件,在公司层面是异国税收的。

上图中,前线几个条件是比较硬性的。但是,倘若达不到这些条件怎么办?这栽情况下,公司和REITs营业也能够不息做下往,但要被“作废资格”(disqualified),整个公司的收入会受到影响,由于川普上台后做了一个税改,现在公司税收是21%,“作废资格”(disqualified)等于要被双重征税,分红分到客户也要另外征税。以是倘若能够已足REITs的条件,公司层面就不必要征税了。

REITs主要分类有几栽,一栽是权好型的,租金和增值是最主要的两片面利润。第二栽是抵押型的,股民把钱投给吾们之后,吾们拿这个钱贷给其他想做房地产的企业,然后收利息。第三栽是同化型的,能够拥有,也能够做贷款。

美国REITs发展60年来,比较大型的REITs大多是比较单一的,并不是什么都做,是专科的人做专科的事。比如说吾们这儿比较好的物流Prologis在全球做物流,但很少参与酒店和办公楼产业链;像 Simon Property只做大型的购物中心,这次疫情对他们的影响是比较大的,像 Boston Property是只做住房和办公室的。他们都是比较单一且专科的。

REITs的融资手段也比较多重化。第一,大片面REITs是在纽交所或纳斯达克上市营业的,开一个账户就能够投资购买;第二,在SEC注册但并不是公开营业,能够经历券商购买;第三是私募,对投资人和机构请求比较厉,只面向高净值。举一个比较浅易的例子,比如疫情期间,行家比较望好物流产业,某个公司想发走一个REITs,在曼哈顿长岛市买一个物流中心,租给亚马逊,租金减失踪公司成本后90%的利润发给投资人,这就是Equity REITs的手段。另一栽手段,吾们融到钱,把它贷给亚马逊, 他们往买下物流中心, 吾们收利息,这就是Mortgage REITs。

【王天阳】REITs固然在国际上已经是特意成熟的投资产品了,在中国吾们清新照样方兴未艾,刚刚首步。今年发改委和证监会说相符发文,推开了REITs在中国发展的大门,请王刚先生为吾们介绍一下REITs在中国的发展?

【王刚】吾浅易介绍一下中国REITs的发展历程。REITs实际上是个外国货,简称叫不动产投资信托基金。这个产品在中国实际上已经发展了很长时间,只不过由于还异国实现公募,以是不为普及老平民所熟知。但原形上,中国第一支股权REITs,是2005年在香港港交所上市的越秀房托,香港人把REITs叫房托。越秀REITs现在已经有15年的历史了,它的资产组相符主要是以越秀地产在广州的一些物业为主,最典型的标志物就是广州珠江新城的西塔,上面是四季酒店,下面是写字楼和购物中心等物业,现在也包括上海的越秀广场,武汉的越秀广场,以是越秀REITs是中国大陆第一个权好型REITs。另外,香港市场里也有行家最为熟知的领展REITs,领展实现了15年10倍的股价上涨,是亚洲最大、最成功的REITs。

中国大陆本身REITs的发展,是以2008年12月31号的“金融国9条”为代外的,行家也清新,在2008年从美国最先显现了全球的金融危机,中国在12月31号出台了金融国9条,这内里第一次清晰“开展房地产投资信托基金”如许的一个外述。2007年的时候,证监会、保监会和人民银走也一首成立了一个REITs专题幼组,有11个部委参与,国务院牵头。到2009年成立了11个部委的试点,由于后来4万亿的影响,监管机构不安REITs的推出会带来资产价格的上升,以是在2010年就把这次REITs试点停失踪了。到2014年,借助于ABS的规定,中信证券用本身的两栋写字楼,一栋在北京,一栋在深圳,做出了第一单“类REITs”,也就是中信起程类REITs,这是在中国比较有标志性的事件。在2015年6月,中国又诞生了迄今为止唯逐一支公募REITs——鹏华前海万科REITs,标的资产就是万科前海企业公馆,是一个园区。受制于政策的控制,这支公募REITs50%的资产投资了前海企业公馆的股权,另外50%的资产投资于其他固收和权好类资产。以是它不是一个很纯粹的投资不动产的产品。随后国内在2016年推出了 PPP证券化,包括河北雄安新区现在也挑到了REITs的概念。一向到今年的4月30号,发改委和证监会公布了公募基础设施REITs,这也是REITs终于在中国行为一个法律术语,出现在金融市场上。接下来这一两个月,随着征求偏见稿之后正式稿的落定,还有很多营业细目会落定,中国第一批公募基础设施REITs答该会在第四季度挂牌出来,国内和国际金融界也都很关注此事。

REITs实际上是一个危机的产物,陪同着危机显现。美国在1958年到1959年经济比较的矮迷,1960年艾森豪威尔总统签定了第一个REITs法令。说到亚洲,1998年亚洲金融危机之后,日本在2000年,新加坡在1999年,香港在2003年,都别离推出了特意的REITs法规。以是中国的REITs是竖立在国外REITs的实践基础上,推出正那时,由于中国的基础设施或者不动产存量已经很大了,经历REITs产品能够盘活原有存量,同时引导经济往向经营资产而不光是靠投资拉动,同时也给投资人挑供一个介于股和债之间的产品。由于REITs很主要的一点就是强制分红,每年给投资人也许要分到5个点甚至5个点以上,同时资产升值,股价还会有增进,基本上会做出一个也许年化在10%上下的一个金融产品,对于吾们财富的积累照样很主要的。

中国REITs联盟是2014年12月在全国工商联房地产商会的年会上成立的,由于中国一向异国如许的一个构造,吾们期待荟萃业妻子士,借鉴世界上的上风资源,结相符中国特色来推动中国REITs走业的发展。吾们每年6月也会派代外团往美国参加REITs大会,今年由于疫情的因为,美国、欧洲和伦敦的REITs大会改在网上进走。但不管怎样,中国在今年也算是正式登上世界的REITs舞台了。

【杨苹】 王刚先生您觉得中国的REITs联盟跟国际构造之间还会有什么探讨,或者从国际上借鉴一些什么经验呢?

【王刚】吾把2020年4月30号称为中国的1960时刻,由于美国是1960年诞生的REITs。但吾认为中国照样有后发上风的,能够比较快的借鉴美国或世界的一些REITs发展经验。美国REITs的大发展其实是在80年代末,那时显现了中幼储贷机构危机,随着一些税收的安排、伞形结构的显现,迎来了像塔博曼地产、西蒙地产如许最有竞争力的REITs的发展。以是吾觉得借鉴海外的一些REITs发展经验,会对中国有比较大的协助。

另外,在中国推出REITs法规之后,很多国际资本或者机构投资者也都经历各个渠道有关吾们,期待能够参与到中国REITs的市场建设里来。吾们也认为随着REITs的推出,对中国基础设施REITs包括的物业类型私募基金、运营机构、中介机构的发展、投资者的哺育,都会有重大的升迁。以是吾们跟美国REITs协会、欧洲REITs协会可借鉴的事情照样很多。

REITs的投资和利润

【杨苹】REITs是地产投资同时又以股票的手段进走营业,它和传统的地产投资有什么区别,或者跟投资清淡公司股票有什么区别?

【Andy】在美国,幼吾或者机构参与投资传统房地产有一些上风和劣势,举例来说,在美国能够买栋房,资金量有余也能够买个酒店或物业,这内里一个主要的上风就是主动管理权。由于这个房产是直接由你拥有的,你能够决定怎么经营,能够决定租给谁,什么时候买什么时候卖,这是一个最好的主动权。再就是能够收到很好的现金流,市值增值都是你的,不必要跟别人分享。同时,行为一个投资产品来经营,是能够抵税的,这也是上风。

劣势也比较清晰,倘若吾们不是专科人士,异国专科团队,就要花大量的精力和时间往管理维护,还要解决能够显现的租客违约题目。另外,投资的门槛也比较高,投资美国一栋房子,海外的人消耗清淡在50万美金,中国人会花87~100万美金,哪怕50%贷款,首步也必要也许50万美金,更多甚至能够是上百上千万。它不光投资门槛很高,而且比较单一,由于投资一个房地产,一切风险通盘放在一个篮子里。这是投资传统房地产的上风和劣势。

再望REITs,最先它是包括股权和债权,上风就是有比较固定的股息,由于公司每一年必须把90%的钱发出来给股民,如许才相符REITs的标准。当经济不好的时候,股息比较高,经济好的时候,增值就比较好。另外,REITs省往了管理的麻烦,投资门槛也比较矮,开一个账户,花几十块几百块几千块钱就能够买REITs股票。REITs的起伏性也很好,在美国卖失踪一处房产最快也要三个月,REITs股票却能够随时卖失踪。同时,还能够做到松散投资,一个REITs下面能够有几百个几千个物业,相等于把鸡蛋松散到多个篮子。倘若投资人还不及确定选择哪个REITs,也能够买一个REITs的ETF,那就更加松散投资了,以是这是REITs的上风。

自然REITs也有一些劣势,最先,你的幼吾税收在公司层面已经抵失踪了,以是幼吾是不能够再抵税的。第二,在REITs管理方面,你是异国决定权和管理权的。第三,REITs对利率摇曳很敏感,由于几乎一切美国的房地产投资都有50%到60%的贷款;REITs对市场摇曳也很敏感,当整个大环境不好时,行家卖股票,对REITs的股价也会有影响。第四,REITs不是投单一的产品,不及挑挑拣拣,是通盘打包卖给吾们的。第五就是费用成本较高,由于专科人做专科事是有成本的,以是费用能够比本身管理会高一点。第六,美国REITs的投资地产板块相对单一,能够特意做物流、长租公寓、购物中心。例如这次疫情对酒店和购物中心就有很大的影响,以是在单一板块上也是有必定风险的。总体来说,债权风险比较幼,由于是贷款出往收利息,以是增值方面不会受影响。

【王天阳】REITs其实是一个相等复杂的产品,由于它有迥异的属性,具有不动产的属性,也有权好类产品的属性,还有固定利润类产品的属性,这么复杂的REITs它的定价和估值手段是怎么样的呢?

【王刚】评估每一支REITs照样必要专科性的。浅易来说,最先中国老平民都喜欢房子,而REITs本身是跟房子是有有关的,但跟炒房还不太相通,炒房最难的是营业流程长,税收过程也长,而REITs变成股票、份额化(打散)以后,就很容易营业。中国老平民既喜欢炒股,又喜欢炒房,相符首来就变成了REITs。自然吾们不喜欢用“炒”这个字,吾们清淡都说“投资”REITs。

最先 ,REITs 是一个不动产属性,意味着要望这个房值多少钱,即净资产价值或房产的价值。吾本身也是房地产估价师,清淡房地产估价有三栽手段。第一个是“市场比较法”:隔壁卖5万,吾这房子跟他差不多,以是吾也能卖48,000或者52,000;第二个叫“成本法”:比如拍这块地楼面地价2万,建安成本1万,再加上财务成本和利润,能够卖4万块钱;还有一个是REITs独有的,叫“利润法”:房子盖在哪不主要,即使盖在长安街上,倘若租不出往异国租金,也不值很多钱。自然,吾们意外候会把这三个手段打散,采取迥异的权重来估值。

对REITs来说,最关注的是现金流,以是吾们用的比较多的是利润法。在REITs这个走业里,对资产来说很主要的一点是资本化率,相等于不动产投资的“皇冠”,谁懂了不动产资本化率的走势,谁就更能抓住不动产投资的机会。全世界觉得不动产投资做的最好的是暗石,实际上暗石就是能一连地经历把握资本化率和P/B或者P/FFO之间的逻辑有关,在资产市场和资本市场之间追求对冲的机会。另外,吾觉得很关键的一点,REITs有派息,很主要的一个单词就是DPU(每股分红):一年遵命股价百分之几派息。REITs业界基本上要分到4%~7%,甚至新加坡都有8%的,每年要固定分红。对于中国股市如许一个不喜欢分红的市场来说,会挑供一个比较好的分红的标杆。

然后再说它的权好属性,实际上吾们做金融投资很主要的一个概念是“现金流折现法”(DCF法)。投房地产或不动产、投REITs,不是基于以前而投,是要基于异日的现金流往投,异日能产生多少现金流,加上折现率,算出今天值多少钱。还有一栽叫“乘数法” P/B, P/B在股票投资里用的比较多,是股票价格和book value(账面价值)做一个比较。还有就是REITs投资独有的P/FFO, 浅易叫EBITA,股票吾们总说PE,这个E是什么有趣?就是扣失踪的很主要的一项——折旧。不动产里的折旧是很大的一笔非现金支出开支,吾们要把折旧再加回来,以是吾们清淡比的是EBITA概念,这是REITs走业专有的一个东西。浅易来说,一个是绝对估值法,如DCF估值法;一个是相对估值法, 即行使P/B 或 P/FFO乘数法来给REITs做估值。吾浅易说说P/B,譬如说每股一块钱,倘若资本市场高度望好你,你的价格就会大于1, P/B就会大于1;逆过来,倘若市场不望好你的物业类型/REITs公司,你的 P/B 也许率就会幼于1。像现在美国物流数据中心的P/B都是大于1的,而受疫情影响,零售甚至医疗养老的P/B 基本上是幼于1的。以上是REITs估值的基本逻辑,接下来吾们也会推出一些课程来协助行家,尤其是机构投资者更好地理解REITs的估值。

【杨苹】对于喜欢投资房产和股票的中国投资人来说,真的是要把这三个属性:不动产、固收、权好属性都要吃透,才能够比较坦然地做投资。那么从国际上来说,REITs这栽产品的利润和风险又是怎么样的?

【Andy】美国REITs的利润相对来说照样比较好的。这两张PPT,一个是美国REITs近50年的利润,一个是近20年的利润。REITs产品是介于股票和债券之间的,它的利润跟风险是比较均衡的。REITs在每次金融风暴时都有一个改革和转机。吾们能够望到一切的REITs产品在以前近50年是9.3%的回报,而权好类REITs有11.37%,而且这个数据是在2020年6月30号统计的,已经算入了疫情的亏损,算是相等好了。在以前的50年里,S&P 500利润率10.48%,纳斯达克8.93%,道琼斯指数才7.19%。以是从这个数据来望,REITs从利润跟风险均衡的角度而言,照样挺不错的一个投资产品。REITs在近20年里的外现还要更加特出,有11.6%的利润,也是超过了S&P 500和纳斯达克。

【王天阳】吾们结相符REITs在国际市场上的发展经验来望,中国REITs既然从现在最先首步了,吾们会有什么样的后发上风?怎样才能避免古人走过的坑,走出一个更好的道路来?

【王刚】吾们现在把海外的REITs叫做成熟市场的REITs,以美国为代外,他们的REITs已经有60岁了;吾们中国REITs现在是刚取得“准生证”,第一批产品推想2020年四季度出来。关于中国的基础设施REITs采用了四层架构,业界有一些争议,有一篇某著名券商分析师的文章中曾举例:叫做先把孩子生下来,有趣是说吾们得先有REITs,然后再往一连改良、一连改善。倘若往望美国REITs的发展史,前二三十年也是Mortgage REITs,就是抵押型的REITs,一向到80年代美国显现了一个REITs税收的改革法案(税对REITs的分红影响照样比较大的,对整个资产的形成影响也比较大),和90年代美国的“伞形REITs”(UPREITs)形成以后,才促进了权好性REITs的迅速发展,由于在资产的营业里,不论是中国30~60%的土增税,照样美国的所得税,都会对整个资产出让产生很大的影响。以是,倘若税太高,能够就不出让了,直接往借钱就走了。以是吾觉得,税收的改革能够也是中国接下来能够会逐步来打开的。

吾对比了一下这些特性,给行家望一下迥异的参数。中国是2014年显现了中信起程如许的类REITs,吾们业界的人叫类REITs,它不是真REITs或者就不是 REITs,由于它是一个偏债性的安排,原首权好人照样要做很多起伏性声援,或者回购的准许。以是,中国的类REITs是一个偏债性的安排。刚才吾们讲的估值很主要,由于左边的这两栏是真实的权好性REITs ,那就是营业自夸了,买贵了后面就能够要赔钱,以是吾觉得权好性 REITs是跟右边的类REITs是最为迥异的。再就是类 REITs 正本只能卖200份,现在基础设施 REITs 能够卖1000份以上,终于能够公募了,时限也从正本的3 3 3改成了能够做10年,甚至10年以上还能够拉长,起伏性也会大大挑高。

类REITs要做结构化分层,利润来源主要靠资产的实在利润,包括这次基础设施内里挑到的行使者付费概念,都要望资产的实在利润。还有一个是批准扩募,吾们之前的类 REITs 尽管引入了扩募机制,但照样要审批的,真实引入REITs 之后,能够公司要做中国份额持有人大会,主要靠管理人做扩募安排,自然也必要监管认可。REITs扩募是资产周围一连增进、保持成长性的一个主要来源。以是吾不喜欢说 REITs 是一个金融产品,在吾望来 REITs是专科化经营某一类特定资产的一个平台或者一个企业,如许的 REITs 才会更有生命力。倘若是一个金融产品,它偏固收的特性更强,但是吾们期待中国显现一批像领展、越秀、西蒙、安博如许能真实一连增进、一连给投资者带来利润的好REITs 。

再一个就是 REITs欠债率的题目,就是吾们频繁说的杠杆题目。为了答对疫情对这类资产的影响,香港和新加坡的REITs杠杆率都已经从45%挑到了50%,中国的 REITs 杠杆率现在还异国正式挑出来,但倘若资产运营利润率能高于借债程度,杠杆是能够由管理人适度地往行使的。像美国或者香港,尽管给到50%的杠杆率,实际上REITs管理人清淡都还比较郑重,他们会把杠杆率控制在30%~40%如许一个区间,也不会盲现在用杠杆。美国安博(Prologis)公司,在中国也有一家公司叫普洛斯(GLP),在2008年的时候,由于美国的母公司杠杆太高,太甚膨胀,不得不把中国和日本的资产卖给了以GIC财团为首的基金,然后在新加坡打包上市,前两年又退市,普洛斯(GLP)现在在中国的物流地产里的高标仓占比也许有百分之三四十。以是这也是美国 REITs行使高杠杆给吾们挑供的一些经验哺育。

吾们觉得中国REITs的增进空间照样比较大的,由于REITs在中国照样青壮年,照样在一连建设的过程中。往年,吾们的住宅出售就达到了14万亿,但是类REITs的周围只有不到2000亿;而美国的房地产成交额有1.6万亿美金,这其中还包括二手房,由于美国新房出售量比二手房照样要幼的。但是美国 REITs 的周围,公开上市的就有一万亿美金的市值,再加上私募,整个市场也许有将近3万亿美金的市值。以是中国的存量,商业地产譬如说50万亿,基础设施起码130万亿如许的一个周围,中国形成万亿级人民币的 REITs 市场,吾觉得照样比较指日可待的。倘若要形成1万亿美金,也就是7万亿人民币的市场,吾想能够用个5到10年的时间也是比较容易实现的。以是只要吾们的制度建设好了,有这个中国基础设施REITs建设的金三角系统,随着各个系统板块的到位,中国的 REITs异日将会活着界市场上占领比较主要的地位。

REITs投资优弱点

【杨苹】REITs在中国有这么大的潜力,那必定会有很多投资人关注。那Andy先生从一个资产管理人的角度能否谈谈REITs在美国行为一款投资产品有什么优弱点,那么REITs是不是一栽即正当清淡投资人,又正当比较专科的投资人的投资产品呢?

【Andy】最先吾觉得就投资而言,有两个提出原则:1)异国一款产品是正当一切的投资者的,2)让更专科的人做专科的事情。行为投资人必定要找到正当本身的产品,并做好必定的功课。吾在华尔街从事 REITs走业已经25年了,自夸一句点,稀奇是在房地产投资周围:倘若不是专科人士,不要抄底,不要跟风,尽量永远持有。吾们刚才望到的REITs在以前50年有9.3%的年平均回报,这些并不是每天买进卖出实现的,而是永远持有实现的。另外投资人在做功课的时候,必定要晓畅所投的公司的报外,晓畅公司在做什么、产品是什么、前景是什么,再郑重地投资。

关于REITs 的上风。最先REITs具有高起伏性。美国现在有225家公开营业的REITs,在纳斯达克和纽交所上市,起伏性特意好,就像买任何一个股票,今天喜欢今天买,明天不走就把它卖失踪。其次,REITs具有松散化和透明化,买一个 REITs就买了公司,该公司下面房产能够在全球有成百上千,相等于你把鸡蛋放在很多篮子内里。投资也是透明的,比如内里必须有75%的资金投房地产,则75%的利润来自于房地产,90%的利润必须分出往,在美国SEC监管极其厉格,由于是已经上市的产品,以是透明化很好。第三,REITs有两方面的利润,一是分盈余润,二是增值利润,能够从公司的财务报外中晓畅到清晰的预期,比如是喜欢分红多一些照样增值多一些。末了REITs是介于股票和债券之间的产品,利润和风险比较均衡。

关于REITs的弱点。最先是资产增值空间有限。固然2008年之后,稀奇是2018、2019年,REITs股价增值片面涨的很厉害,但是历史上REITs的主要来源照样以分红为主。历史数据表现大约2/3来自于分红,1/3来自于增值,较这一两年的数据有一点点差错,它的增值空间是有限的。以是倘若某一幼吾想做增值空间较大的投资,就不该该买REITs,能够更加正当买高科技股。高科技股清淡异国分红或分红很少,但股价增值很高,比如苹果、特斯拉等。其次,REITs的弱点表现在计税手段上。固然在公司层面不必交税,但在幼吾层面是遵命清淡收入(ordinary income)来计税,比投资收入的税率要高一些(美国当局鼓励老平民往投资的,以是投资收入的税收会矮一些)。第三,REITs受大环境市场风险影响,如2008年的金融风暴、2020年的疫情影响,REITs股价会跌。末了,刚才挑到专科人做专科事,因此也涉及必定的管理营运成本。

在投资者结构方面,其实真实做 REITs 的大片面的是美国的养老金和保险,这些投资机构每年都必要一些安详的现金流利润。养老金是必要每年对退息人员支出一笔现金;保险公司则是每年有一些固定的兑换或赎回的资金量需求。从图中能够望到,投资者结构将近有1/3的是投资养老和保险产业,同时,幼吾投资人比例较少(相对高科技、医疗等其他周围的投资结构),只有15%。投REITs比较多的群体是以望重分红的团体、机议和幼吾造主。

REITs的异日发展

【王天阳】详细到REITs在中国,能不及请王刚先生为行家剖析一下,中国关于REITs的不动产金融政策,异日走势如何?

【王刚】吾就先接着Andy先生挑到的税的题目做个补充,美国实际上是典型的公司免所得税,由于美国REITs 税是很主要的片面,幼吾的分红或者股价增值必要交税。而中国基本上相逆,迄今为止吾们刚诞生 REITs,已足了90%分红,但是公司所得税还异国清晰,以是这能够也是接下来中国必要改革的倾向。

中国现在为什么REITs推出较慢?客不悦目角度,吾觉得推得慢对整个的走业影响照样挺大的。吾们团体上照样“重修设不重运营”。吾们一说房地产,频繁就约等于住宅地产了,刚刚天阳教授讲到了“房住不炒”,实际后面还有4个字叫做“租购并举”,你租谁的?谁往持有资产?这也就对不动产或者 REITs 挑出了一个请求,行家都想做轻资产管理,谁往持有重资产?实际上就必要 REITs 来做这个重资产的持有。以是以前几年一向在呼吁,不要老挑房地产了,或者说吾们起码把房地产要分为住宅地产和不动产。两者有什么区别呢?住宅地产,是拿地后盖房子,预售失踪了,以是基本上全是出售一空,属于快周转,很多开发商做的模型就是快周转,基本上两三年整个项现在就能转一圈。那么不动产是什么?是指所建或买的房产,基本上是不卖的,要一连的持有,以每年运营的租金利润为主,以是投资回收期很长。以是住宅地产和不动产的商业模式是十足纷歧样的,吾们不及再笼统地把它叫为房地产,照样把它叫成住宅地产和不动产两个走业更正当。

住宅地产的发展是中国房地产的上半场,债性的融资较多,自然也与股票融资有较大的有关,同时也用了预售的杠杆。但是吾认为异日不动产市场会逐步登上历史的舞台,存量资产以及巨量的写字楼、商场、购物中心,养老地产,甚至物流仓库,都要一连的进入市场。传统的地产开发商,也即住宅开发商,能够也必要向综相符的开发商转型,比如像绿地的写字楼和酒店,万科的物流地产项现在等。异日的住宅开发商答该要做很多不动产项现在,由于这是赚快钱的手段,能够产生更多的租金,会对住宅地产的出售摇曳产生一个平抑的作用。

中国REITs 的诞生必要有很多专科化的运营商,甚至第三方的运营商。举个例子,美国有一家公司叫做Great Star,管理了45万套公寓,而实际其中只有5万套是本身的。另外美国一些重资产REITs,如远近著名的 Simon是零售;Public Storage是自吾仓储,Boston Property是写字楼,Equity Residential和AvalonBay是公寓,HCP是养老公寓。可见,不动产的背后实际上给实体经济挑供了很多的平台,随着中国一连的从投资导向、运营导向到持有导向的发展,运营公司的完善和专科化分工,会对中国整个的住宅地产向不动产的下半场转折带来引领作用。

【杨苹】刚才王刚先生讲到了异日中国的房地产市场的趋势是从住宅地产过渡到以资产运营为主的不动产,那在不动产市场已经特意成熟的美国,REITs肯定也遮盖了迥异的板块,Andy先生您能给吾们介绍一下吗?

【Andy】现在中国的REITs刚刚有一张“准生证”,而美国的REITs已经发展60年,中心经历了很多的改革,例如80年代的税收方面改革。团体来说,美国REITs发展的60年让美国市场变得更加多元化。中国的REITs现在在腹地大片面以债权为主,其实美国REITs从前的时候也是以债权为主,一向到80年代的时候,经历税收改革后发展到今天的多元化。

从板块的市值来望,基础建设占大头,22%。为什么中国的REITs改革要从基础建设最先,也是有海外经验的借鉴。第二名是代外民生的住宅,占到整个REITs市场的15%,再之后是工业和数据中心,数据中心的迅速发展主要得好于这几年科技公司的荣华发展带来的数据存储需求。此外还有零售、医疗、办公等板块。综相符来望主要几个周围,如基础建设、住宅、工业、零售和办公室等几乎占到团体的85%旁边。以是固然是多元化的板块发展,但照样以商业房地产的几个主要周围为主。

从板块的利润方面来望。固然以前的两年美国的基础建设(受到5G推动)、物流和数据库(受科技公司推动)等股票都涨得好的不得了,利润回报表现在30%-40%旁边,但这并不代外历史数据。永远来讲,以20年、30年来望,REITs照样以其分红为主,增值比较幼。根据6月30号的数据来望,零售今年跌了37%,酒店、办公楼、医疗等都受到很大的影响。总结首来,REITs栽类众多,以前两三年利润也很棒,但投资照样要郑重,由于REITs受大环境影响较大,比现在年疫情对酒店、办公、零售REITs的冲击。

【王天阳】回到中国市场,请王刚先生讲一下新基建,包括物流、地产这一片面的REITs异日在中国的发暴露象。

【王刚】美国的REITs这些年有很多的变化。美国REITs传统上来讲主要是“三大件”,第一是写字楼,第二是购物中心,第三是长租公寓。但随着2007年EOP最大的写字楼组相符被下市、电商的冲击等,整个板块结构有很多变化,美国在一连地引入新的物业类型。一是基础设施,美国的基础设施是什么?基本上都是铁塔,美国铁塔就是电信塔,美国也许有5支电信塔和输油管线构成的基础设施REITs; 二是数据中心,是美国这两年增进比较快的;三是工业和物流,二者是在一首的;四是自吾仓储,比如是家里东西或幼公司空间有限,经历另外租个地方实现,是美国很有特色的东西;五是医疗。

中国最先推出的是基础设施REITs。中国的基础设施REITs主要是哪些物业类型?基本上总结为三大类。一类是传统的基础设施,包括高速公路、“水电气炎”等,主要基于专科术语“特许经营权”有关的,很多的都是跟公用事业有关,客户拿到30年的特许经营权,在特定的年份里资产利润归客户;一类是“泛基建”,包括前文挑到的仓储物流、高科技产业园区等。仓储物流与电商的发展有有关,高科技产业园区中办公的多为出口型企业、科创板企业,这也表现出国家对高科技发展的声援;一类是数据中心。今年岁首国务院挑出“新基建”的概念,就是以数据中心为代外,包括电信塔。跟美国铁塔相对答,中国也有一只股票叫做“中国铁塔”,在香港上市,它也是以重资产为主的,比较正当做REITs。

REITs更多是资产已经形成、安详后的融资工具。在建设阶段能够更多的照样要靠上市公司、私募基金等机构。中国接下来5G的投资是重大的,倘若把已经有的铁塔资产能够以REITs的形态证券化的话,能够把利润用来做新的5G建设,这也是REITs盘活存量、带动新增量的一个用法。

【杨苹】Andy先生,其实在美国,传统基建的融资方案很多能够并不是经历REITs,而是经历市政债的手段来融资。在泛基建还有新基建这块,您觉得美国是不是也会有一些经历REITs融资的趋势?您是如何望待中美之间的对比?

【Andy】由于美国当局是联邦当局,大片面的基础建设其实是经历当局发债的形态来声援的,发REITs的并不多。而大型数据中心和铁塔等周围,由于是商业走为,意外首步的时候当局会参与并授予税收上的一些减免,但大片面经历上市的REITs形态发股权、发债来建成的。美国的民生基础建设几乎都是由当局来发债的。

【杨苹】REITs在中国是方兴未艾,请两位先生别离为吾们对中国的公募REITs在中国内异日的发展挑几点期待,如何才能乘风破浪?

【Andy】最先吾认为在中国竖立REITs是必经之路,对市场发展有好,能够协助中国竖立更加健全的法律法规和金融制度;其次,REITs能够加强中国房地产市场的起伏性和透明性,能够为投资人挑供更好、更多的投资的机会;另外站在海外人士角度,海外清淡的老平民也情愿投资国内的房地产市场,但在1万公里之外无法做中国的专科投资,对当地的政策制度等晓畅有限,中国REITs的竖立,对海外的人投资国内添加了一个新的渠道;末了,中国REITs的竖立给开发商、运营商、管理者挑供更多的融资渠道。

【王刚】第一,REITs要服务于实体经济。十九大以来一向挑的“房住不炒,租购并举”,吾们期待REITs能够更好的服务不动产走业的发展,能够为实体经济挑供一个更好的平台。第二,期待不动产投资能够透明化,让资产的现金流、估值都能够更透明化,对银走等机议和异日的REITs投资者都是很有协助的。第三,专科化管理,期待中国显现一批专科化的运营机构,不论是运营购物中心、公寓的、高速公路照样物流等,专科化的机构能够真实给这个走业创造价值,为投资人带来投资价值。第四,期待显现周围化的REITs公司,REITs发展是不动产资产证券化的过程,中国REITs显现之后,资产整相符并购能够会更容易。憧憬经历周围化的经营,做出有成长性的REITs公司来,能够在分红和股价上都获得利润。第五,期待中国REITs的推出,会实现原首权好人、资产持有方、投资人、中介服务机构、监管机构等各方共赢,中国的REITs才会走上一个荣华发展的道路。

【不悦目多挑问】中国的商业地产REITs是不是会很快的推出来?

【王刚】什么时候吾们的商业地产,也就是‘三大件’——写字楼、商场和长租公寓能够被纳进来?能够倚赖于REITs试点的成功,即投资者、原首权好人和监管机构都觉得终局不错,吾觉得就能够考虑推动其他的商业地产。倘若基础设施REITs量不足,资本市场必要更多的REITs产品,那么也必要把商业地产纳进来。另外,对一些商业资产的持有人来讲,能够最主要的照样今天的基础设施REITs能不及给他们挑供一个价值标杆,倘若分盈余润率是5%旁边,不动产的运营的利润率(净利润率)能不及做到5%,倘若能做到5%,他们能够照样挺有信念的,哪怕资本市场过错他们盛开,经历本身做一个私募也能够实现吸引投资人的方针。

中国的REITs物业类型会一连成长,由于基建量大,以是先推基础设施REITs,然后再推商业地产的REITs。REITs实际上是在成长和分红之间找一个均衡,传统基建能够安详分红占比较高,成长性能够稍纤细一点,而新基建能够成长性更高一点但分红会少一点,能够遵命本身的投资偏好和风格来选择。评估一个REITs,实际上就是望管理团队的能力。你要往望其专科化运营的能力、资本杠杆行使的能力、对周期判定的能力等。更多的照样要望底层不动产所在地区的供求有关、整个走业的增进。

【不悦目多挑问】在估值的层面上,由于中国有炒房的习惯,受此习惯影响的话,REITs在中国会不会有被推到很高的能够?

【王刚】现在按法规里写的是原首权好人要持有不少于20%,剩下不到80%内里又分两片面,其中的80%旁边由机构投资者持有,20%旁边由散户持有。遵命中国现在情况,倘若有500亿的周围,第一批试点实际上给散户持有的也许在100亿旁边,以是吾觉得对整个中国资本市场来说,巨量的资金要真来炒REITs的话照样很容易炒高的。

REITs实际上是一个郑重型的投资,不正当炒。对迥异的物业类型照样要往做一些区分。期待更多的专科化的机构来做REITs的投资。吾幼吾觉得REITs投资是比较好的选择,透明化是REITs很主要的一点,每年的现金流或者每个季度的现金流都必要公布,资产估值的变化、租户的变化、资本结构的变化、收并购计划等都必要告知投资人。以是REITs跟炒房很纷歧样,固然有过中国房价不败的神话,但是异日能够上涨空间是很有限的,下跌的空间或者概率是逐步在加大的。以是REITs的投资对于财富的资产配置照样很有协助的。

【不悦目多挑问】2020年,海南自贸港建设总体方案声援发展REITs,请示各位行家如何望待海南自贸港的REITs及其房地产机遇?

【王刚】自贸港建设给中国带来很大的机会。除了贸易的影响,吾觉得对海南的金融的盛开也是很有积极性意义的。如发展离岸金融、内外资往互联互通平台、pre-REITs市场等都有探讨的能够,包括QLP,QFII都能够在海南做一些尝试,异日能够还会有很多金融政策措施的声援。海南在金融方面有比较大的发展空间。固然房子不炒,但大量的酒店旅游设施、康养设施、长租公寓、港口、高速公路、电站等基础设施建都是海南必要的,也是能够经历REITs,包括pre-REITs、私募基金、产业基金、机构自吾投资,甚至PPP等形态来实现的,海南的基础设施建设、不动产建设搞好,能够为REITs的发展挑供更多的标的。

(文中配图来源于嘉宾演讲PPT)

来源:清华金融评论

编辑:舟影