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北京上半年土地市场收官:量削价涨,非限竞房地块受炎捧

07-09 财经要闻

  北京上半年土地市场收官:量削价涨,非限竞房地块受炎捧

  2020年的北京土地市场,冰火两重天。

  一方面,炎门地块溢价率不息攀升,但另一方面,零溢价率成交的土地,年内已经达到13宗。

  6月16日,北京发布了1-5月的房地产市场运走情况,全市住宅出售面积为159.5万平方米,降低39.1%;住宅新开工面积为454.1万平方米,同比添长23.8%;住宅收工面积为107.3万平方米,添长28.3%。新房市场供需相关被认为发生反转,这也影响了北京土地市场的走势。

  上半年出让金额已达往年全年76%

  近日,北京以12.5亿元的底价出让一宗位于门头沟区永定镇南区的地块,这是北京2020年第13宗零溢价成交的土地。因为6月北京再无宅地出让计划,这也宣告着北京上半年的土地市场挑前收官。

  数据表现,上半年北京住宅用地市场表现出清晰的量削价涨的局面。Wind数据表现,北京上半年累计共成交宅地31宗,这个数目与往年上半年相反;成交建设用地面积165.54平米,同比降低20%;成交金额为1133亿元,同比上涨了30%。实际上,往年北京全年的住宅用地出让金额,也只有1495亿,今年上半年的出让金额已经达到了往年全年总额的76%。

  数据来源:wind(成交土地面积、总价为左轴,成交价格为右轴)

  从组织上来望,1月3日北京今年的始场土拍,就以石景山的两宗不限价宅地开局。此后,这栽不限价的纯商品房也逐渐取代了以前两年的限竞房,成为北京住宅用地供答的主流。

  按照中原地产的统计,这31宗住宅用地中,开发商向上竞地价、向下竞房价的“限竞房”用地,只有六宗;以前两年力推的共有产权房用地,也只有两宗;而非限竞房用地则达到了23宗,成交面积236.8万平方米。

  冷炎不均、分化不同

  非限竞房用地的增补,也拉动了北京住宅用地市场的溢价率。

  wind数据表现,上半年北京成交的住宅用地,总体溢价率约为18.58%,相比2019年上半年的13.15%和2018年上半年的15.28%,处在近两年来的高位。尤其是2018年北京开起大幅度供答限竞房、共有产权住房等类型的的住宅用地后,2月和5月的单月的溢价率,也仅次于2018年7月。

  数据来源:wind

  对此,贝壳钻研院高级分析师潘浩认为,今年上半年宅地成交量削价涨的主要因为是今年宅地供答的区位及品质相对较高,据贝壳钻研院统计,今年上半年成交金额在50亿以上的宅地共计8宗,而往年同期为0宗。

  实际上,众位分析人士均向21世纪经济报道记者指出,固然总体上半年北京宅地市场展现了量升价涨的局面,但从详细地块来分析,冷炎不均、分化不同的表象相等清晰。

  一方面,一些位置相对较为偏远的地块,或者说豪宅产品,在土地市场上处境欠安。按照中原地产的统计,6月10日出让的门头沟地块,已经是北京上半年土地市场成交的第13宗溢价率为0的地块。实际上,这宗地块容积率1.5,限高18米,预示着这宗地块上住宅会以别墅和洋房产品为主。另外,上半年北京土地市场还有4宗土地出让被一时叫停,别离是东坝2宗、金盏乡1宗、门头沟1宗。

  但另一方面,一些优质不限价地块,如五环内的四季青、四环内的分钟寺等区域的地块,则在出让时则受到了房企的强烈争抢。

  其中最被市场关注的是,5月,相符生在十天内以180亿总额拿下分钟寺三宗地块,溢价率别离达到了26.2%、42.08%和37.86%。其中成交楼面价最高的分钟寺L-39地块,在通过56轮竞价后,成交楼面价达到了76168元/平方米,溢价率也有42.08%。

  对此,有北京当地房企人士向21世纪经济报道记者外示,这与北京土地市场的供需相关发生了转折相关。一方面,供给端来说,相比不限价的纯商品房,限竞房地块位置总体较为偏远,表现出“郊区化”的态势。但位置优厚,能够迅速往化的优质不限价地块,近年来供给较少。另一方面,需要端而言,北京近期限竞房的大量入市且产品同质化主要,刚需市场供过于求,一些新房项现在往化难得。所以,房企在拿地时会更添理性,相对优质地块的竞争会更添强烈,而条件清淡的地块,矮溢价率成交或将成为常态。

  宋兴国